漳州市房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管征，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及其實施細則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》（以下簡稱發(fā)票管理辦法）及其實施細則和相關(guān)政策規(guī)定，制訂本辦法。
第二條 本辦法適用于漳州市轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)或個人（以下簡稱納稅人），主要立足于項目開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)所涉及的稅收管理。
第三條本辦法也適用于未經(jīng)批準進行項目開發(fā)的納稅人。
第四條納稅人分期開發(fā)同一項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集相關(guān)收入、成本、費用。
第二章 前期籌建階段管理
第五條 納稅人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地取得方式及其相關(guān)證明資料（包括土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）批文或合同、土地使用權(quán)證及土地契稅繳納憑證復(fù)印件）。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核納稅人報送的資料，核實納稅人取得土地方式，并將城鎮(zhèn)土地使用稅納入正常管征。如果是轉(zhuǎn)讓方式取得的，還應(yīng)核實轉(zhuǎn)讓價格是否異常，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否取得合法憑證。
第六條納稅人必須在規(guī)定期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《不動產(chǎn)項目情況登記表》（附件2）及房地產(chǎn)開發(fā)項目立項批文原件及復(fù)印件等相關(guān)文件規(guī)定需要報送的資料；在取得《施工許可證》后在規(guī)定期限內(nèi)補充相關(guān)資料，并附送建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)概算書、商品房分層平面書復(fù)印件。
屬于開發(fā)經(jīng)濟適用房的納稅人，還需報送政府負責(zé)經(jīng)濟適用房開發(fā)銷售的主管部門有關(guān)立項批準文件；屬于開發(fā)安置房項目的房地產(chǎn)納稅人還應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送批準文件、立項文書及安置房的明細資料等相關(guān)資料。
第七條納稅人項目登記內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)將變更的相關(guān)資料報送主管稅務(wù)機關(guān)；需要辦理變更稅務(wù)登記的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。
第八條 納稅人凡涉及簽訂有關(guān)房地產(chǎn)項目設(shè)計、規(guī)劃、勘察、監(jiān)理、營銷策劃、廣告、服務(wù)等合同或協(xié)議，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)將合同或協(xié)議復(fù)印件報送給主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)跟蹤合同或協(xié)議履行情況，并審核納稅人支付相關(guān)費用所取得的發(fā)票，盡量引導(dǎo)相關(guān)單位開具項目所在的稅務(wù)機關(guān)發(fā)票。
第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)在銷售房地產(chǎn)項目之前一個月內(nèi)，將該項目的銷售方式書面報告主管稅務(wù)機關(guān)。如房地產(chǎn)項目由其他單位代理銷售、包銷或境外銷售等情況的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送有關(guān)合同、協(xié)議等資料復(fù)印件。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)跟蹤項目銷售情況，并將代銷或包銷的企業(yè)納入正常管征。
第十條納稅人取得土地如有涉及拆遷工作，應(yīng)按規(guī)定期限提供拆遷許可證復(fù)印件及相關(guān)資料，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核相關(guān)資料及拆遷費用的準確性、合理性，并審核納稅人支付相關(guān)費用所取得的憑證。
第十一條 納稅人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送建筑施工合同、建設(shè)工程預(yù)（概）算、建設(shè)工程結(jié)算和竣工驗收證書復(fù)印件。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核資料，及時跟蹤工程進度，并審核納稅人支付相關(guān)費用所取得的憑證，確保建安稅收及時、足額在項目所在地入庫。
第十二條 納稅人簽訂的建筑安裝合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人自購材料的，應(yīng)當(dāng)在簽訂采購合同或協(xié)議、或者購置材料后5日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送相關(guān)證明資料（一式兩份），主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真組織核實，核實人員應(yīng)在相關(guān)資料上簽署核實意見并簽名，以示負責(zé)。未經(jīng)核實的，列入重點檢查范圍，如發(fā)現(xiàn)屬于虛假采購材料的，不允許列入開發(fā)成本。
第十三條 主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)稅務(wù)機關(guān)測算或當(dāng)?shù)卣靸r部門發(fā)布的建安造價標準作為納稅人建筑安裝成本的預(yù)警值，實行動態(tài)管理。對于超預(yù)警值，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)列入重點檢查范圍。
第十四條納稅人在簽訂本辦法未列舉的臨時性涉稅合同或協(xié)議，且金額大于5萬元的，應(yīng)在合同或協(xié)議鑒訂之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送相關(guān)資料（一式兩份），主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真組織核實，核實人員應(yīng)在相關(guān)資料上簽署核實意見并簽名，以示負責(zé)。未經(jīng)核實的，列入重點檢查范圍，如發(fā)現(xiàn)屬于虛假支出費用的，不允許列入開發(fā)成本。
第三章 項目銷售階段管理
第十五條 納稅人在取得房地產(chǎn)項目《商品房預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。已申請領(lǐng)購發(fā)票的納稅人，應(yīng)按規(guī)定報告發(fā)票使用情況。
對納稅人分期開發(fā)同一項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人可實施分項目專用發(fā)票管理措施。
第十六條 納稅人發(fā)生銷售退房時，已開具的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票可參照以下方法處理：
㈠能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回且發(fā)票開具未超過90日（含）內(nèi)的，在發(fā)票上注明“作廢”字樣，并在發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
㈡能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回但發(fā)票開具已超過90日的，必須向主管稅務(wù)機關(guān)書面報送情況說明，經(jīng)確認后，在發(fā)票上注明“作廢”字樣，并在發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
㈢不能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回的，必須向主管稅務(wù)機關(guān)報送相關(guān)資料（資料包括開具紅字發(fā)票書面申請書，購房方身份證明資料、購房合同、已開具發(fā)票復(fù)印件及其他相關(guān)證明資料），經(jīng)確認后，方可開具紅字發(fā)票，并將支付退房款時收到的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
第十七條 納稅人應(yīng)按照稅法的有關(guān)規(guī)定如實計算應(yīng)納稅（費）額，并按規(guī)定期限進行納稅（費）申報，同時報送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報附表（詳見附件3），當(dāng)期沒有應(yīng)稅行為的也應(yīng)進行零申報。
第十八條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時掌握納稅人銷售情況，并將其實際銷售情況與納稅申報附表、財務(wù)報表進行認真比對，如有異常，應(yīng)進行核實。
第十九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真核實納稅人銷售收入，如發(fā)現(xiàn)非正常銷售行為，應(yīng)進行調(diào)查、調(diào)整。認真分析納稅人各種應(yīng)稅行為，準確計算應(yīng)納稅額。
第二十條 納稅人按財稅[2008]152號文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預(yù)售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計數(shù)，占納稅人全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
第二十一條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)實時掌控納稅人的商品房產(chǎn)存量情況，對存在出售后回租、閑置商品房自用或出租等應(yīng)稅行為，納入日常稅收管征。
第四章 項目清算階段管理
第二十二條 納稅人在達到應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi),特別是項目銷售完畢后，應(yīng)持《不動產(chǎn)項目情況登記表》、銷售情況匯總表和其他資料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第二十三條 納稅人辦理房屋產(chǎn)權(quán)移交時因房屋購銷合同簽訂的面積和專業(yè)部門實際測量的面積存在差異時，應(yīng)報送專業(yè)部門實際測量面積的證明材料，并按以下辦法處理：
㈠房屋購銷合同簽訂的面積小于專業(yè)部門實際測量的實際面積，需要購房者補交差價時，納稅人應(yīng)就補交的差價開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，并就所開具的發(fā)票金額申報繳納相關(guān)稅費。
㈡房屋購銷合同簽訂的面積大于專業(yè)部門實際測量的實際面積，需要退還購房者差價時，納稅人應(yīng)就退還的差價，報送相關(guān)證明資料，經(jīng)審核后，開具紅字銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，并可申請辦理退還差價已繳稅費或抵繳下期稅費。
第二十四條 稅務(wù)機關(guān)在進行項目清算時，應(yīng)結(jié)合日常對項目的監(jiān)管情況，認真審核項目前期開發(fā)成本及建安成本的準確性、合理性，同時審核納稅人取得支付憑證的合法性，防止納稅人虛列開發(fā)成本。
第二十五條稅務(wù)機關(guān)在進行項目清算時，應(yīng)到現(xiàn)場對該項目所有房產(chǎn)的銷售情況進行審核，審核人員應(yīng)形成審核意見，并簽名以示負責(zé)。稅務(wù)機關(guān)在計算項目開發(fā)成本時，應(yīng)剔除屬于自住、出租等未銷售房產(chǎn)所分攤的開發(fā)成本。
第二十六條稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)項目進行全面審核后，對房產(chǎn)已全部出售且已繳清相關(guān)稅費的項目，可以注銷項目登記。
第五章 納稅評估管理
第二十七條 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)資料和日常調(diào)查了解的情況，利用計算機網(wǎng)絡(luò)，對納稅人逐一分戶、分項目建立臺賬?！?BR>第二十八條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時深入納稅人了解、掌握其項目經(jīng)營、銷售變動情況，對房地產(chǎn)項目各階段的情況應(yīng)進行跟蹤和監(jiān)控，對房地產(chǎn)項目實行動態(tài)跟蹤管理。
第二十九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)定期審核房地產(chǎn)納稅人上報的銷售情況，比對開票金額和納稅情況，直至項目結(jié)算。
第三十條 稅務(wù)機關(guān)對列入重點稅源管理的納稅人，應(yīng)做好其報表錄入、審核、上報等輔導(dǎo)工作。同時，還應(yīng)依據(jù)重點稅源納稅人上報的表報，掌握納稅人當(dāng)年預(yù)測指標和稅源的變化情況。
第三十一條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將進入銷售期的房地產(chǎn)納稅人列為重點管理對象，根據(jù)《漳州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布＜納稅評估管理辦法（試行）＞的公告》（漳州市地方稅務(wù)局公告2010第1號）的規(guī)定，做好納稅人日常評估工作。對評估發(fā)現(xiàn)異常情況的，根據(jù)相關(guān)要求做好核實、補稅工作。
第六章 欠稅管理
第三十二條 納稅人有《征管法》規(guī)定的稅收違法行為，且拒不接受稅務(wù)機關(guān)處理的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，收繳其發(fā)票，并停止向其供應(yīng)發(fā)票。納稅人需要使用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)申報繳納稅款后向稅務(wù)機關(guān)申請代開發(fā)票。
第三十三條稅務(wù)機關(guān)對納稅人的欠稅管理嚴格按照《征管法》及其實施細則、國家稅務(wù)總局第9號令公布的《欠稅公告辦法（試行）》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并及時采取相應(yīng)措施，清理欠稅，對未按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行的，應(yīng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。
第七章 附 則
第三十四條本辦法中未列舉的其他涉稅事項，依據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。
第三十五條各縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本地情況，制訂本辦法的具體實施管理辦法。
第三十六條本辦法所稱規(guī)定期限，如未特別指明的，為納稅人取得、簽訂有關(guān)證件、合同、協(xié)議等文書或內(nèi)容變更次月15日內(nèi)。
第三十七條本辦法要求報送復(fù)印件都必須注明“與原件相符”，經(jīng)報送人員簽名后，加蓋納稅人公章，必要時可以要求納稅人提供原件進行核對。
第三十八條 對未按本辦法規(guī)定的期限報送相關(guān)資料的納稅人，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)《征管法》第六十二條規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條 本辦法自公告之日起執(zhí)行。2010年10月18日漳州市地方稅務(wù)局公布的《漳州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法（試行）〉的公告》（漳州市地方稅務(wù)局公告2010年第2號）同時廢止。
第四十條本辦法由漳州市地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。
