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| 北京市國、地稅局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)國稅發(fā)[2006]31號文件 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：895 |
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| 日前，北京市國家稅務局、北京市地方稅務局下發(fā)了《北京市國家稅務局、北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知的通知》（京國稅發(fā)[2006]306號），聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），這意味著2006年北京市房地產(chǎn)稅收政策最濃墨重彩的一筆終于落定，北京市稅收征管范圍內(nèi)的企業(yè)將嚴格按照國稅發(fā)[2006]31號文件的精神開始執(zhí)行企業(yè)所得稅的預征與申報管理?！ 【﹪惏l(fā)[2006]306號文件基本遵從了國稅發(fā)[2006]31號的精神，現(xiàn)將對文件主要內(nèi)容解析如下： 一、關(guān)于預計毛利率的確定，文件中規(guī)定在北京市經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)濟適用房項目預售收入的計稅毛利率為6%；非經(jīng)濟適用房項目預售收入的計稅毛利率為20%。 可以看出，非經(jīng)濟適用房的預計毛利率定在了國稅發(fā)[2006]31號文件要求的低限，而經(jīng)濟適用房的預計毛利率則較國稅發(fā)[2006]31號文件低限要求高出一倍，看似加重了經(jīng)濟適用房開發(fā)企業(yè)的資金負擔，但這一比率是在充分考慮北京市經(jīng)濟適用房開發(fā)企業(yè)的利潤率水平基礎上確定的。從國稅發(fā)[2006]31號文件中預征企業(yè)所得稅的計算公式看： 當期確定的應預征企業(yè)所得稅的開發(fā)產(chǎn)品應納稅所得額=預計毛利額—營業(yè)稅金及附加—期間費用 預計毛利額=預售收入*預計毛利率 營業(yè)稅金及附加=預售收入*5.5% 不難推導出，當預計毛利率等于6%時，上述公式變?yōu)椋骸 ‘斊诖_定的應預征企業(yè)所得稅的開發(fā)產(chǎn)品應納稅所得額=預售收入*（6%-5.5%）—期間費用 從而可以看出，雖然經(jīng)濟適用房項目預售收入的計稅毛利率定為6%，但對開發(fā)企業(yè)的資金影響是微乎其微的?！ 《?、關(guān)于從事經(jīng)濟適用房開發(fā)的企業(yè)所得稅申報的管理，要求企業(yè)在初始申報時即附報由北京市發(fā)展和改革委員會及北京市建設委員會等相關(guān)部門批準其經(jīng)濟適用房項目立項的文件和其他相關(guān)證明材料。這與土地增值稅對經(jīng)濟適用房項目的管理是不同的，體現(xiàn)了從嚴管理的要求?！ ∪?、關(guān)于完工產(chǎn)品的年度申報，文件重申了企業(yè)凡滿足原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定的完工條件之一的，即竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）應在年度納稅申報時報送完工產(chǎn)品的相關(guān)資料。文件約定“竣工證明”是指報北京市各級建設委員會備案的竣工驗收備案表，這一約定使得稅務機關(guān)從行業(yè)主管部門獲得信息、對完工產(chǎn)品進行源頭控制很具操作性?！ τ陂_發(fā)企業(yè)完工項目年度申報與企業(yè)年度所得稅申報的銜接，文件通過報送附表的方式，很直觀的解決了這一問題?！堕_發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一）》即是開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差額的計算過程，完成此計算過程后，只需將計算結(jié)果并入到企業(yè)年度所得稅納稅申報表的應納稅所得額中即可正確計算納稅。當差額為正數(shù)時，表明企業(yè)實際毛利率水平高于預計毛利率，預征不足，需要在項目完工后補繳企業(yè)所得稅；當差額為負數(shù)時，表明企業(yè)實際毛利率水平低于預計毛利率，預征過量，首先自動抵減當年其他業(yè)務實現(xiàn)的企業(yè)所得稅，不足抵減的，可按照企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定申請退稅?！ τ诓话匆筮M行完工項目年度申報的，文件重申了將按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理?！ ∷摹㈥P(guān)于應付費用和預提費用，京國稅發(fā)[2006]306號文件與國稅發(fā)[2006]31號文件采取了一致的口徑，并在《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（二）》中要求將計入完工產(chǎn)品的各項應付和預提費用逐一列示，體現(xiàn)了對此兩項費用嚴格管理，凡不是真實發(fā)生的、無合法憑證的、無稅收特別規(guī)定的不允許稅前扣除的要求?！ ∥?、關(guān)于新辦以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)的執(zhí)行口徑，文件制定了量化指標，即指銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務收入占企業(yè)收入總額50%（不含）以上，或者銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務收入在企業(yè)各項收入中居于首位的企業(yè)。對于符合上述量化指標的企業(yè)，將不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠?！ ×?、關(guān)于廣告費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費三項費用的稅前扣除，文件沒有明確新辦開發(fā)企業(yè)的具體標準，因此對于何種開發(fā)企業(yè)適用3年結(jié)轉(zhuǎn)期的政策，仍不十分直觀?！ 〉ㄟ^與原有稅收政策的對比，如《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2000]84號）第四十條的規(guī)定：“納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過銷售(營業(yè))收入2%的，可據(jù)實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)”，以及《國家稅務總局關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費用所得稅前扣除標準的通知》（國稅發(fā)[2001]89號）第一條的規(guī)定：“自2001年1月1日起，制藥、食品(包括保健品、飲料)、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售(營業(yè))收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)”，可以看出，對于新辦房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費稅前扣除是收緊的政策，而老房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可以享受超過當年允許稅前扣除比例部分的廣告費支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)的政策。但是對于業(yè)務招待費和業(yè)務宣傳費，由于老房地產(chǎn)企業(yè)不能跨期結(jié)轉(zhuǎn)，在項目前期沒有結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入時，容易形成永久性涉稅損失?！ ⌒枰该鞯氖牵M管京國稅發(fā)[2006]306號文件未明確寫明新辦企業(yè)的界定標準，但從某種程度上可以文件執(zhí)行時間進行界定?！ ∑?、關(guān)于文件執(zhí)行時間，京國稅發(fā)[2006]306號文件自2006年1月1日起執(zhí)行。 |
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