2010.6.29
各區(qū)縣(自治縣)地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：
為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《清算規(guī)程》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，提出以下貫徹意見(jiàn)，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。
一、關(guān)于土地增值稅清算管理工作主體的確認(rèn)問(wèn)題
根據(jù)《清算規(guī)程》第四條的規(guī)定，土地增值稅清算管理工作主體應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。各單位應(yīng)強(qiáng)化納稅人的申報(bào)責(zé)任，明確要求納稅人依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)政策的規(guī)定，正確計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，如實(shí)填寫土地增值稅清算申報(bào)表及其附表，完整報(bào)送相關(guān)資料，并對(duì)土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、稅款計(jì)算的準(zhǔn)確性和申報(bào)資料的完整性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行認(rèn)真審核，要以核實(shí)不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位計(jì)稅成本為核心，以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算規(guī)定與稅收規(guī)定不一致的納稅調(diào)整為重點(diǎn)，輔導(dǎo)納稅人正確計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。
二、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以發(fā)改委及有權(quán)立項(xiàng)備案部門備案的項(xiàng)目為清算單位，也可以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的分期項(xiàng)目為清算單位。
三、關(guān)于分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定及分?jǐn)倖?wèn)題
(一)在同一清算單位中，只有一種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?BR>(二)在同一清算單位中，凡有兩種或兩種以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?BR>(三)不在同一清算單位的，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按主管地方稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/SPAN>
四、關(guān)于土地增值稅清算條件問(wèn)題
為了正確把握土地增值稅清算政策，土地增值稅清算必須嚴(yán)格按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文和國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文的規(guī)定，依法進(jìn)行清算。在清算過(guò)程中凡達(dá)到和符合清算三個(gè)條件之一的，要求納稅人提供合法憑證，完整歸集成本費(fèi)用后，進(jìn)行土地增值稅清算。
五、《清算規(guī)程》中需明確的幾個(gè)征管問(wèn)題
(一)第三條“結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款”具體是指截止清算申報(bào)時(shí)，結(jié)清已實(shí)現(xiàn)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納土地增值稅稅款。
(二)第十條“整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積”具體是指以發(fā)改委或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上注明的可售建筑面積為準(zhǔn)。
(三)第十條“或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”具體是指已轉(zhuǎn)讓和已出租或自用的房地產(chǎn)建筑面積之和占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上。
(四)第十一條所規(guī)定的“90日內(nèi)”期限具體是指納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)以及報(bào)送相關(guān)資料的期限，即清算申報(bào)期限。納稅人在清算申報(bào)期限內(nèi)，發(fā)現(xiàn)納稅申報(bào)有誤或者資料報(bào)送有誤的，均可在90個(gè)工作日清算申報(bào)期限內(nèi)重新辦理納稅申報(bào)或者報(bào)送相關(guān)資料。逾期報(bào)送相關(guān)資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)不予確認(rèn)。
(五)第十三條所規(guī)定的資料補(bǔ)報(bào)期限具體是指納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)或者清算申報(bào)期限屆滿之前補(bǔ)齊土地增值稅清算資料。
(六)第十五條所規(guī)定的清算審核期限具體是指主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理土地增值稅清算申報(bào)后，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，并以書面形式通知納稅人辦理補(bǔ)稅或者退稅的相關(guān)手續(xù)。
(七)第三十五條“經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議”具體是指區(qū)縣局審理委員會(huì)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收程序和核查結(jié)果進(jìn)行審定的行為。未經(jīng)區(qū)縣局審理委員會(huì)審定而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用核定征收方式的行為，應(yīng)視為無(wú)效。
本通知從2010年1月1日起執(zhí)行，以前規(guī)定與本通知有抵觸的，一律以本通知為準(zhǔn)。
相關(guān)法規(guī)——
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）
渝地稅發(fā)[2010]167號(hào)重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知
渝地稅發(fā)[2011]146號(hào)重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別計(jì)算土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知
