房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)某一項(xiàng)目完工產(chǎn)品竣工清算時(shí)，實(shí)際銷售收入減去計(jì)稅成本的金額。預(yù)計(jì)毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的金額。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項(xiàng)目竣工時(shí)的項(xiàng)目清算。那么如何調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差異呢？ 預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
1.直接計(jì)算法：按取得的預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。 2.間接計(jì)算法：用已預(yù)繳的企業(yè)所得稅額和實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用、稅金及附加倒推計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。公式如下：
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。 差異額為正數(shù)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額大于零時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。 差異額為負(fù)數(shù)時(shí)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額小于零時(shí)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。 例1，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項(xiàng)目，2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為120萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬(wàn)元；2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為200萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬(wàn)元；2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入4000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加250萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳納企業(yè)所得稅87.5萬(wàn)元。2011年A項(xiàng)目竣工，交付業(yè)主使用，當(dāng)年將全部預(yù)售收入7000萬(wàn)元轉(zhuǎn)入實(shí)際銷售收入，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4900萬(wàn)元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，該房地產(chǎn)企業(yè)在A項(xiàng)目竣工清算年度，即2011年應(yīng)補(bǔ)（退）多少企業(yè)所得稅？ 企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表（見文尾表格1）
1.實(shí)際銷售毛利額＝7000－4900＝2100（萬(wàn)元）。 2.預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
（1）直接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬(wàn)元）。 （2）間接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬(wàn)元）。 3.實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異＝2100－1050＝1050（萬(wàn)元）。 4.應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝1050×25%＝262.5（萬(wàn)元）。 5.驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝（實(shí)際銷售收入－計(jì)稅成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－期間費(fèi)用）×25%－已預(yù)繳的企業(yè)所得稅＝（7000－4900－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝262.5（萬(wàn)元）。 例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項(xiàng)目計(jì)稅成本變?yōu)?000萬(wàn)元，在這種情況下，2011年應(yīng)補(bǔ)（退）多少企業(yè)所得稅？ 企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表（見文尾表格2）
1.實(shí)際銷售毛利額＝7000－6000＝1000（萬(wàn)元）。 2.預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
（1）直接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬(wàn)元）。 （2）間接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬(wàn)元）。 3.實(shí)際毛利額與預(yù)售毛利額差異＝1000－1050＝-50（萬(wàn)元）。 4.應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅-50×25%＝-12.5（萬(wàn)元）。 5.驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝（實(shí)際銷售收入－計(jì)稅成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－期間費(fèi)用）×25%－已預(yù)繳的企業(yè)所得稅＝（7000－6000－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝-12.5（萬(wàn)元）。 差異調(diào)整應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
1.稅務(wù)師事務(wù)所在出具《完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)計(jì)收入毛利額差異調(diào)整情況鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告）時(shí)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等各費(fèi)用項(xiàng)目要進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)不合理、不合法、不規(guī)范的票據(jù)進(jìn)行調(diào)整，按調(diào)整后的金額確定開發(fā)產(chǎn)品成本。 2.在開發(fā)產(chǎn)品完工后，稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個(gè)“半成品”，因?yàn)殍b證報(bào)告只對(duì)收入、成本、稅金審核，對(duì)期間費(fèi)用不加審核，比如對(duì)超過(guò)扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等不加審核。如果是在匯算清繳期間結(jié)束后出具鑒證報(bào)告，特別需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行企業(yè)所得稅年度補(bǔ)充納稅申報(bào)。 3.間接計(jì)算法計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，是企業(yè)在沒有按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額的前提下使用的。如在預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，企業(yè)沒有扣除期間費(fèi)用、稅金及附加，或者直接預(yù)繳一定數(shù)額的企業(yè)所得稅等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差異，假設(shè)在沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目下，差異額為正數(shù)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅，差異額為負(fù)數(shù)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。 |
