房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“營改增”政策的設(shè)計是否合理和順利推行，將是整個“營改增”改革的關(guān)鍵一環(huán)。筆者認(rèn)為，需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點，設(shè)計出合理的增值稅政策和過渡性征收措施。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)推行“營改增”的過程中，需認(rèn)真考慮以下幾方面的問題。
一是房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)問題。目前，房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅計稅營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。如果把該確認(rèn)方式直接轉(zhuǎn)為增值稅銷項稅計稅收入的確認(rèn)，似乎也沒什么問題，但需認(rèn)真分析房地產(chǎn)銷售過程中一些具體行為對增值稅銷項稅額的影響。
比如，簽訂正式購房合同前收取的各類訂金、誠意金、認(rèn)購金、看樓押金等款項，與目前增值稅法規(guī)中規(guī)定的押金處理方式是否有區(qū)別？是否確認(rèn)收入，何時確認(rèn)收入？
再比如，一般房地產(chǎn)銷售是按合同認(rèn)購面積確認(rèn)銷售收入開具發(fā)票，等測繪面積出來后再進(jìn)行“多退少補”的調(diào)整，超過合同面積的需補收房款、小于合同面積的需退款或補償，這就涉及收入的調(diào)整問題。面積增大的，需補開發(fā)票，面積減少的，需沖紅原發(fā)票再補開。調(diào)整中涉及收入和退款的確認(rèn)時點和發(fā)票處理，也需要認(rèn)真考慮。
二是增值稅進(jìn)項抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)涉及項目土地獲取、開發(fā)資金融資、房屋拆遷、前期測量勘察、項目規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、裝修裝飾、園林綠化、廣告推廣、銷售代理、拆遷安置等諸多環(huán)節(jié)，開發(fā)過程涉及各類行業(yè)經(jīng)濟(jì)行為。如果與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)未實行“營改增”，會造成抵扣鏈條不完整，影響企業(yè)的增值稅稅負(fù)。
比如，房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、公共配套設(shè)施費等政府性收費后，一般都會取得由政府主管單位開具的財政票據(jù)或?qū)Ｓ闷睋?jù)，但沒有增值稅發(fā)票。這類收費由于票據(jù)可信度高，建議按票據(jù)所載金額采取一定比率計算進(jìn)項抵扣。
三是“營改增”后增值稅與土地增值稅的關(guān)系問題?！盃I改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除基本和增值稅進(jìn)項扣除對應(yīng)的成本類別一樣，只是土地增值稅計算中房地產(chǎn)開發(fā)費用還設(shè)計有按地價和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的一定比例計算扣除的方式。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用了不同的稅率計算方式計算稅額，對于一個房地產(chǎn)項目公司，如果公司所有業(yè)務(wù)只是房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售，那么該重疊部分就會存在重復(fù)征稅。
目前，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅的同時還按房產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅?！盃I改增”后，土地增值稅預(yù)征與增值稅征收的銜接問題會變得比較突出。因為在房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售前，企業(yè)歸集的是待抵扣的進(jìn)項稅額，按照增值稅的計算原理，只有預(yù)售金額計算的銷項稅額大于前期歸集的進(jìn)項稅額時才有增值稅的繳納。這樣，項目銷售的增值稅的入庫會比目前營業(yè)稅入庫期推后，企業(yè)甚至可以通過控制銷售進(jìn)度來推遲增值稅的首次入庫時點。因此，如果土地增值稅今后仍然繼續(xù)存在，那么房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“營改增”后的增值稅就必須做好與土地增值稅之間政策銜接和區(qū)分，才能合理體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的綜合稅負(fù)。
通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，對于產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，其“營改增”的政策設(shè)計必須要綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點，考慮相關(guān)行業(yè)的“營改增”進(jìn)程和政策設(shè)計，考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的進(jìn)項抵扣的分?jǐn)偤陀嬎?，還要考慮房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種之間的關(guān)系。 |
