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| 土地交易環(huán)節(jié)稅收政策匯總 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：337 |
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| 一、新征耕地環(huán)節(jié) 1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積包括經(jīng)批準占用的耕地面積和未經(jīng)批準占用的耕地面積?！ ?、契稅。按成交價格的3%繳納?！ ?、印花稅。土地使用證，每本貼花5元?！ ?、城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據(jù)確定。 二、土地出讓環(huán)節(jié) 1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅?！ ?、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權出讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納?！ ∪⑼恋剞D讓環(huán)節(jié) 1、營業(yè)稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5％稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！ ?、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在上述地區(qū)的為1%。教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收標準為2%?！ ?、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據(jù)為轉讓土地使用權所取得的增值額。 稅率為：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。 增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！ ≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！ ?、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產(chǎn)轉讓所得”計征個人所得稅，單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。 5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元；土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。 6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納；土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納?！ ∷?、土地使用環(huán)節(jié) （一）自用 1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收?！ ∶舛悊挝粺o償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅?！ 。ǘ┏鲎狻 ?、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅?！ ?、營業(yè)稅。按租金收入的5%繳納?！ ?、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%。教育費附加的征收率為3%，地方教育附加2%?！ 挝换騻€人出租土地，其取得的租金收入，應分別計征所得稅。 ?。ㄈ┩顿Y 1、營業(yè)稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。以不動產(chǎn)、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，應區(qū)別以下情況征收營業(yè)稅：不動產(chǎn)的所有權或土地的使用權沒有發(fā)生轉移，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，其收取的固定利潤，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；不動產(chǎn)所有權或土地使用權發(fā)生了轉移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產(chǎn)”或“轉讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 2、土地增值稅。對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對于以土地作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 3、企業(yè)所得稅。企業(yè)以土地使用權進行對外投資，企業(yè)所得稅視為按公允價值轉讓無形資產(chǎn)并投資兩項業(yè)務，轉讓無形資產(chǎn)應確認轉讓損益，計入應稅所得?！ ?、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓，由產(chǎn)權承受方繳納?！ ?、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。常 見 問 題 解 答 1、企業(yè)的土地使用權被政府征收，政府給企業(yè)一定補償。請問這種補償是否需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？ 答：（1）營業(yè)稅?！稜I業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅”?！秶叶悇湛偩株P于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！ 。?）土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條、《土地增值稅暫行條例實旋細則》第十一條第三款之規(guī)定，企業(yè)因土地使用權被政府征收而取得的補償款，免征土地增值稅?！ 。?）企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》規(guī)定，企業(yè)因土地使用經(jīng)被政府征收而取得的補償款，應并入納稅所得額繳納企業(yè)所得稅?！ ?、出讓國有土地使用權的契稅計稅價格如何確定？ 答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》財稅[2004]134號，出讓國有土地使用權的契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益?！ 。ㄒ?以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益?！ 。ǘ?以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內?！ 。ㄈ┫纫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 ?。ㄋ模┮奄徆凶》拷?jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉移的契稅?！ ?、根據(jù)會計制度的規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權計入無形資產(chǎn)，是否還需將此部分計入房產(chǎn)原值交納房產(chǎn)稅？ 答：根據(jù)《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”因此，企業(yè)取得的土地使用權應計入房產(chǎn)原值，繳納房產(chǎn)稅。 |
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