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| 房地產(chǎn)營(yíng)改增 |
| 發(fā)布時(shí)間：2015/10/10 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：1889 |
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房地產(chǎn)營(yíng)改增早晚是要來(lái)的，營(yíng)改增前我們能做哪些準(zhǔn)備呢？目前尚無(wú)明確文件，但是根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施歷程，我們?nèi)匀挥雄E可循。2012年1月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先在上海開(kāi)始試點(diǎn)，2013年8月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在全國(guó)試點(diǎn)，2014年1月1日，鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)開(kāi)始試點(diǎn)，2014年6月1日電信業(yè)開(kāi)始試點(diǎn)，在此過(guò)程中，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2011〕111號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕37號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2014〕43號(hào)）以及與營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法相配套的文件等，隨著試點(diǎn)改革的步伐，財(cái)稅〔2013〕37號(hào)作廢了財(cái)稅〔2011〕111號(hào)文件，財(cái)稅〔2013〕106號(hào)作廢了財(cái)稅〔2013〕37號(hào)文件，但是營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法并沒(méi)有做根本性的改變，另外財(cái)稅〔2014〕43號(hào)并沒(méi)有作廢財(cái)稅〔2013〕106號(hào)文件，這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)改增也可能如此操作，一方面繼續(xù)執(zhí)行財(cái)稅〔2013〕106號(hào)文件的基本原理和政策規(guī)定，另外，如同電信業(yè)一樣，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)設(shè)定具體的實(shí)施方案，所以，理解營(yíng)改增的基本政策，我們?nèi)匀灰獙W(xué)習(xí)增值稅的基本原理，以增值稅理念補(bǔ)腦，今后才可以理解政策思路。
增值稅和營(yíng)業(yè)稅有哪些區(qū)別呢？
營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額以銷售收入為基礎(chǔ)，而增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)。馬克思《資本論》中著名的公式：商品價(jià)值=C V M，即商品價(jià)值=不變資本 可變資本 剩余價(jià)值。其中C表示的是生產(chǎn)資料價(jià)值，V表示的是勞動(dòng)力的價(jià)值，M表示的是剩余價(jià)值。規(guī)范的增值稅就是對(duì)“V M”征收增值稅。但是實(shí)務(wù)上增值額在多種稅率并存的情況下很難計(jì)算。因此，我國(guó)采用國(guó)際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷項(xiàng)稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款（進(jìn)項(xiàng)稅額），其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。操作上采用“以票控稅”有利于征收和管理。另外，某項(xiàng)交易產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額將作為下一交易環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額，以此方式將增值稅傳遞給最終消費(fèi)者。
增值稅制的核心重在“抵扣”二字。增值稅和營(yíng)業(yè)稅自從1994年分稅制改革以后，本來(lái)是大路朝天，各走半邊，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增值稅和營(yíng)業(yè)稅的矛盾越來(lái)越大，比如常見(jiàn)的混合銷售行為就可能產(chǎn)生兩種稅，兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，甚至是兩張發(fā)票，重復(fù)征稅頻發(fā)，稅收爭(zhēng)議越來(lái)越多，特別是服務(wù)業(yè)，企業(yè)外包環(huán)節(jié)越多，則繳稅環(huán)節(jié)越多，稅收總量越大，這種情形不利于社會(huì)分工，而社會(huì)分工又是經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的一個(gè)重要特征。因此，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增解決的是機(jī)制問(wèn)題，增值稅在社會(huì)分工中表現(xiàn)的是一種中性原則，無(wú)論企業(yè)主、輔環(huán)節(jié)是否分立、或者合并，往來(lái)結(jié)算采用的都是不含稅價(jià)格，即無(wú)論中間環(huán)節(jié)增加多少，只要可以抵扣，稅收總量不會(huì)增加，這樣可以有效地促進(jìn)社會(huì)分工。
增值稅稅負(fù)與盈利水平相適應(yīng)，稅負(fù)增加不是壞事。營(yíng)改增解決的是機(jī)制問(wèn)題，對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，避免重復(fù)征稅，稅負(fù)最高只能是17%，若存在重復(fù)征稅，稅負(fù)有可能高于17%。營(yíng)改增在即，經(jīng)常有企業(yè)講，增值稅稅率過(guò)高，企業(yè)將無(wú)法生存，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)一定是5%，增值稅卻非如此。我們不妨看一組數(shù)據(jù)（如圖示），假設(shè)營(yíng)改增后在社會(huì)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的環(huán)境下企業(yè)利潤(rùn)增加了，但是企業(yè)稅負(fù)由5%到6%也增加了，這種結(jié)果您不會(huì)不接受吧？
項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
| 稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 600.00
利潤(rùn)總額 1,500.00 1,600.00
如果房地產(chǎn)營(yíng)改增后稅負(fù)減少了，但是利潤(rùn)也減少了，你是憂還是喜呢？（如下圖所示）：
項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 400.00
利潤(rùn)總額 1,500.00 1,400.00
最不愿意看到的結(jié)果應(yīng)該是稅負(fù)增加了，利潤(rùn)減少了（如下圖所示）：
項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 600.00
利潤(rùn)總額 1,500.00 1,400.00
增值稅可以規(guī)范企業(yè)管理。企業(yè)要想少納稅，就要千方百計(jì)取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，增值稅是憑專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，供應(yīng)商不愿意交稅，不開(kāi)票，則購(gòu)貨方就沒(méi)有抵扣就要多繳稅，增值稅的抵扣制度能夠促進(jìn)行業(yè)自律，自我規(guī)范管理。
增值稅有利于企業(yè)投資。企業(yè)購(gòu)買固定資產(chǎn)、擴(kuò)建廠房，所發(fā)生的投資支出可以有11%~17%的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅體系下投資成本降低，可以間接刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額并非全部可以抵扣。根據(jù)增值稅相關(guān)原理用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額，以及專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，另外幾乎可以肯定不能抵扣的部分包括：職工薪酬、政府規(guī)費(fèi)、稅金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、毛利、無(wú)專用票的支出等。
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