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| 房企土地增值稅清算問題簡述及涉稅解析 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：971 |
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| 長期以來，造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小、見效甚微。許多開發(fā)商利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計算復雜的特點，千方百計鉆政策漏洞，事實上房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，通過關聯(lián)交易低價銷售等手段少計收入、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本是通常的做法，偷稅手法多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化。加之土地增值稅清算，由于稅制設置復雜、計算繁瑣，由此帶來難以處理的一系列復雜問題。 一、非直接銷售未作視同銷售確認收入 「問題簡述」：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，未作視同銷售，并確認土地增值稅清算收入。 「涉稅解析」：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ?。ㄈ┌撮_發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。 二、以明顯偏低價格銷售少計收入 「問題簡述」：某項目銷售時，無正當理由以低于均價1/3的明顯偏低價格，將商鋪銷售給本公司股東及相關聯(lián)個人。存在低價銷售的行為，價格明顯偏低且無正當理由，故意壓低售價轉移收入的行為。 「涉稅解析」：《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。 三、開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)視同銷售確認收入 「問題簡述」：將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為公司自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉移。在計算土地增值稅時，確列作收入，并扣除對應的成本和費用。 「涉稅解析」：《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關資產(chǎn)的計稅基礎延續(xù)計算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權，只要產(chǎn)權沒有發(fā)生轉移的，不征收土地增值稅。 四、借款利息全部列入開發(fā)成本利息支出 「問題簡述」：某房企公司未取得合法票據(jù)，列支非金融機構借款利息479.3萬元，支付銀行罰息36.6萬元，全部列入開發(fā)成本-利息支出。 「涉稅解析」： （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 ?。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（一）、（二）項所述兩種辦法。 ?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 五、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費稅前扣除 「問題簡述」：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，既計入開發(fā)成本，作為企業(yè)所得項目稅前扣除，又作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用記入土地增值稅稅前扣除。 「涉稅解析」：國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出——土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 據(jù)以上規(guī)定，按照稅務處理，土地閑置費計入開發(fā)成本，收回土地造成的損失可作為財產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除。 而《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），明確土地閑置費不得在土地增值稅稅前扣除。成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅稅前扣除的一大差異和區(qū)別。 六、印花稅作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除 「問題簡述」：在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除，造成了印花稅的重復扣除。 「涉稅解析」：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已對應予以扣除。” 印花稅應列入公司的管理費用進行扣除，不再計入“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”中扣除。 七、預提土地增值稅稅前扣除 「問題簡述」：深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項目完工面臨清算之際，為緩繳土地增值稅，加大企業(yè)所得稅稅前扣除，采取預提土地增值稅不繳的方式，并作企業(yè)所得稅稅前扣除。 「涉稅解析」：房地產(chǎn)預繳的土地增值稅如何在所得稅稅前扣除，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）文件規(guī)定，“成本費用扣除的稅務處理”中明確，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。從這條規(guī)定看，土地增值稅的扣除應該和“已銷”開發(fā)產(chǎn)品相匹配，預繳的土地增值稅應該不能稅前扣除。 在“計稅成本的核算”中明確，對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。從上述兩條核算規(guī)定看，稅前扣除均強調(diào)了和“已銷”相對應。除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。 未繳納的土地增值稅，未取得合法可扣除的憑證，不能稅前扣除。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，預提的土地增值稅不得在管理費用中列支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅只能在實際繳納的當期，以取得的合法可扣除的憑證，在企業(yè)所得稅前扣除，預提的土地增值稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。 按照預測的增值率預提的土地增值稅，由于其金額既不確定，實際也未繳納。且未取得合法可扣除的憑證，因此，預提未繳的土地增值稅稅前不得扣除?，F(xiàn)行的稅收政策中，土地增值稅只能在實際繳納的當期在企業(yè)所得稅前扣除，預提的土地增值稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。 八、代收費用計入扣除項目加計扣除 「問題簡述」：將代收費用一律計入扣除項目予以扣除，在加計20%扣除時，未從計算的基數(shù)中剔除。 「涉稅解析」：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房時代收的各項費用，能夠根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，對應的，在計算扣除項目金額時，代收費用能夠扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，能夠不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對應地，在計算增值額對，代收費用不允許在收入中扣除。 九、支付地價費用無合法憑證 「問題簡述」：某房企確認一期工程項目地價款，結算標準2421萬元，取得合法憑證地價款1157萬元，地價支付費用無合法憑證1264萬元。 「涉稅解析」：地價款是稅務檢查的重點，涉稅風險比較大，在購買土地使用權的環(huán)節(jié)，可能涉及契稅，耕地占用稅，印花稅等，購買土地使用權的成本的真實性，還關系到土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除問題，由于購買土地使用權形式多種多樣，應該取得合法真實的發(fā)票入賬，在實際業(yè)務中，有時因種種的原因，很難取得合法真實的發(fā)票，這樣很可能被稅務機關按未按規(guī)定取得發(fā)票處罰。同時由于不按規(guī)定索取發(fā)票，造成對方偷漏銷售不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)稅、城建稅、教育附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得、印花稅等，按發(fā)票管理辦法的第三十九條規(guī)定違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。不按規(guī)定索取發(fā)票，實質上是賣方轉稼稅負，買方去稅務機關**，還要上稅。因此，在購買土地使用權時，應在合同條款中明確賣方必須提供合法發(fā)票，同時注意價款結算方式，應全額通過銀行結算，避免大額現(xiàn)金結算，避免一方列開發(fā)成本（地價款），一方長期掛應付帳款，長期不結算價款，從而減少涉稅風險。 十、項目工程建安成本高于合同標的金額 「問題簡述」：某工程項目建安合同金額5700萬元，雙方確認的結算金額 5700萬元，開具發(fā)票金額7349萬元。 「涉稅解析」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該項目工程因多開發(fā)票導致建安成本偏高，涉稅風險較大。如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實、鑒證報告有問題，或虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務部門按核定辦法扣除開發(fā)成本。如深圳市2007年商品房建安造價標準為1540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號），地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。 十一、開發(fā)費用列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費） 「問題簡述」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置家私、建身器材、地毯、空調(diào)、經(jīng)營性標準房（會議中心、餐廳）裝修、列支房屋維修基金等開發(fā)費用2027萬元，列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費）。不僅加大土地增值稅的開發(fā)成本扣除2027萬元，同時也附加增大了加計扣除20%的基數(shù)405.4萬元。 「涉稅解析」：開發(fā)間接費主要核算為直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。由于土地增值稅計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導致不同的稅負結果。在進行會計核算時，如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值稅時，由于管理費用及銷售費用的扣除標準是一定的，企業(yè)將無法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如增設開發(fā)間接費用，不僅加大土地增值稅的開發(fā)成本扣除，也附加增大了加計扣除20%的基數(shù)。 十二、公共設施的成本費用一律計入扣除項目 「問題簡述」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將小區(qū)居委會、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用一律計入扣除項目。 「涉稅解析」：應視其產(chǎn)權或轉讓方式等情況來確定是否扣除。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： ?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 ?。ǘ儆跔I利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。 |
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